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맘편히장사하고픈상인모임, 전국상가세입자협회 등 영세상인들이 지난해 11월 서울 여의도 국회 앞에서 기자회견을 열고 새누리당 김진태 의원이 발의한 상가건물임대차보호법 개정안에 대한 논평과 올바른 상가건물임대차보호법 개정을 촉구하고 있다. 이들은 개정안에 대해 상가세입자에 대한 퇴거 보상을 법으로 규정하려 한 점은 큰 의미가 있다며 환산보증금제도 폐지, 재건축 시 임대인의 보상의무, 영업보장기간의 확대, 비영리로 1년 이상 상가 사용 시 퇴거보상 의무 면제 신설 반대 등 미흡한 부분을 반영해 개정해 달라고 요구했다. 2014.11.10/사진=뉴스1 |
상가 권리금을 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 '상가건물 임대차보호법' 개정안이 12일 본회의를 통과했다. 이에 따라 임차인들의 권리보호가 획기적으로 개선될 것으로 전망된다.
이에 따라 앞으로 임대인이 △신규임차인에게 권리금을 요구·수수하거나 △신규임차인이 임차인에게 권리금 지급을 못하게 하거나 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 △그밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약체결을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다.
임대인이 방해행위를 하면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
그러나 △ 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 △ 신규임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 △ 임대인이 상가건물을 1년6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 △신규임차인이 임차인에게 권리금을 준 경우는 임대인의 '정당한' 계약 거절 사유로 인정된다. 이 경우 정당한 사유가 있다는 것은 임대인이 입증해야 한다.
개정안이 공포한 날부터 시행한다는 부칙 규정에 따라 이르면 5월 중순부터 법 적용을 받을 수도 있다. 그러나 통상 국무회의 의결을 거쳐 법이 공포되기까지는 약 한달의 기간이 걸린다. 권리금 회수 기회는 법 공포 당시 존속 중인 임대차부터 적용받는다.
개정안 통과로 기존 환산보증금(보증금＋월세×100) 이하 임대차에서만 보장되던 대항력이 전 임대차로 확대된다. 이에 따라 건물주가 바뀌더라도 정당한 계약해지 사유가 없으면 계약갱신 기간 5년이 보장된다. 다만 대항력은 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
한편 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 전대차 계약은 이 법의 적용대상이 아니다. 백화점 등 일부 대규모점포 및 준대규모점포나 상가건물이 국·공유재산인 경우에도 법 적용을 받을 수 없다.
또 재건축과 재개발 등의 경우에 권리금을 회수할 수 있는 방안도 이번 개정안에서 다뤄지지 못했다.
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