전·월세 상승분을 지방자치단체가 협의해 결정하는 '임대료조정제'가 국회 서민주거복지특별위원회(위원장 이미경 새정치민주연합 의원) 차원에서 추진된다.

 정부·여당의 반대로 진전을 보지 못하고 있는 '전월세상한제'보다 자율적인 제도여서 '전·월세 폭탄'을 잡을 대안으로 떠오를지 주목된다.

독일은 2001년부터 지자체가 유사한 종류, 크기, 시설, 위치, 연식 등을 반영한 최근 4년간의 임대료를 토대로 표준임대료를 만들어 임대료 조정의 가이드라인으로 활용하고 있다.

미국 임대료안정화 제도는 뉴욕 주내 하급 지방자치단체의 판단에 따라 적용여부를 판단하고 임대인과 임차인 대표가 함께 참여하는 임대인 가이드라인 위원회에서 임대료 인상폭을 정하는 제도다.

특위는 임대료 조정 구분을 광역자치단체 기준으로 우선 시행하고, 특히 서울시의 경우 강북권, 강남권, 서부권 등 권역별로 단계 적용하는 방안을 고려 중이다. 추가 요구가 있다면 그보다 작은 시·군·구로 세분화하는 방식도 논의할 수 있다는 계획이다.

 

저금리 기조로 인한 전세의 월세전환과 재건축·재개발 활성화 등으로 서민들의 전·월세 부담이 커지고 있는 가운데 국회 서민주거복지특별위원회가 ‘임대료조정제’ 도입을 검토하고 나서 주목된다. ‘전·월세상한제’의 대안으로 제시된 임대료 조정제는 광역시·도나 기초자치단체별로 집주인 세입자 등이 참여하는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하고 적정 임대료 범위를 산출해 적용하는 방식이다.

지자체가 지역 여건에 맞는 임대료 범위를 자율적으로 결정한다는 점에서 획일적으로 임대료를 규제하는 전·월세상한제와는 차이가 있다. 지역별로 임대주택 공급현황과 임대료 등이 차이가 크다는 현실을 반영한 것으로 독일 등 선진국에선 이미 비슷한 제도를 시행하고 있다는 설명이다.

전·월세상한제와 마찬가지로 임대료 조정제 도입에 대해서도 전문가들의 의견은 엇갈린다. 찬성측은 서민·중산층의 주거비 부담이 경제 불안요인이 되고 있는 만큼 관련 제도를 서둘러 도입할 필요가 있다는 입장이다.

실제 최근 전·월세 가격은 가파른 상승세를 보이고 있다. 지난달 기준 서울 주택 평균 전세가격은 3억5763만원으로 올들어서만 5.15%(2496만원) 가량 상승했다. 전셋값이 오르면 이를 기준으로 하는 월세 부담도 커질 수밖에 없다. 전·월세 부담으로 등 떠밀리듯 빚을 내 집을 사는 가계가 늘면서 올들어 은행권 주택담보대출은 45조원 이상 급증했다.

조명래 단국대 교수는 “젊은 세대가 빚을 내 집을 사는 것은 소비위축으로 이어질 수 있는 만큼 지금은 주택공급을 통한 내집마련을 촉진하기보다 전·월세시장 관리에 힘쓸 때”라며 “반발이 큰 전·월세상한제보단 지자체 스스로 정하는 임대료조정제가 바람직해 보인다”고 밝혔다. 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “부작용 우려도 있지만 종국에는 전·월세시장 안정화 측면에선 임대료를 규제하는 것이 바람직하다”며 “표준임대료 등 상한을 먼저 구축해 가이드라인으로 제시하고 그 안에서 적정하게 가격이 움직이도록 하는 방법이 합리적이다”고 말했다.

반면 반대측은 임대료 조정제가 도입되면 단기 가격급등 등 전·월세 시장이 더욱 불안해질 수 있다고 우려한다. 박합수 KB국민은행 명동 PB센터팀장은 “자본주의 시장에서 강제로 가격을 제한하는 정책은 바람직하지 않다”며 “제도 시행 이전에 집주인들이 임대료나 관리비를 크게 올려 오히려 세입자 부담만 가중될 수 있다”고 지적했다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “시장 상황에 맞게 차별적으로 적용하는 방식이 좋지만 임대인들의 반발이 만만치 않을 것”이라며 “단기적으로 가격은 잡을 수 있을지 몰라도 장기적으론 공급 감소로 이어져 더 큰 문제를 야기할 수 있다”고 우려했다.

주무부처인 국토교통부도 반대 입장이다. 국토부 고위관계자는 “임대료 조정제는 처음 들어본 것으로 사전에 논의나 고려된 것이 없다”며 “전·월세상한제와 같은 맥락으로 도입에 반대한다”고 밝혔다. 인위적으로 임대료를 규제할 경우 과거처럼 전세가격 폭등 등 전·월세 시장 불안만 커질 수 있다는 설명이다.

이에 대해 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “제도 도입으로 임대료 폭등 우려를 제기하는데 이는 전세계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 1989년 상황만 보고 호도한 것”이라며 “당시 전셋값이 폭등했지만 이미 제도도입 전후로 10%대의 전셋값 상승률이 나타났고 이후 차츰 안정세를 되찾았다”고 지적했다.

이어 “외국에도 임대료 조정제와 비슷한 제도를 채택한 사례들이 있는데 문제는 강제성없이 단순 권고 사항이라면 서민주거난 해법이 안될 것”이라고 덧붙였다.

서민들의 주거문제와 직결된 전월세 가격 상승이 이어지고 있음에도 대책 마련에 나서야 할 정부는 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다. 오히려 야당이 내놓은 대안에 '시장 자율성'을 강조하며 어깃장을 놓고 있어 '주객이 전도됐다'는 비판을 받는다.

'전세제도'가 우리나라에만 있는 특별한 주택공급형태이긴 하지만 다른나라도 주택 임대료가 급등하는 현상이 발생하는 것은 마찬가지다. 선진국 및 대도시에서 임대료 폭등을 막기위해 어떤 제도를 취하고 있는지 주목해 볼만하다.

세계 금융의 심장이자 서울과 비슷한 가구수를 보유하고 있는 미국 뉴욕은 임대료 인상폭을 강하게 규제하고 있다. '임대료 가이드라인 위원회'를 만들어 100만~140만가구에 대해 해마다 임대료 가이드라인을 제시하고 임대료 인상 범위에 한계를 둔다. 위원회에는 임대인과 임차인 대표가 함께 참여한다.

올해 빌 더블라지오 뉴욕 시장은 임대기간이 1년인 경우 연 1%, 2년인 경우 2.75%로 인상률을 결정했다. 지난해에 비하면 대폭 낮아진 수치다. 마이클 블룸버그 전 시장은 지난해 1년 4%, 2년 7.75%를 결정했었다.

대신 뉴욕시는 2011년부터 월세 2500달러 이상의 주택에 대해 임대료 산정을 자율에 맡기고 있어 고액 세입자를 보호대상에서 제외시키고 있다.

베를린시의 인구집중으로 1년 새 임대료 인상률이 9%에 이르자 독일은 임대료 상한액을 10% 이상으로 올리지 못하는 법안을 통과시키는 등 임대료 관리에 신경이 곤두서있다. 독일은 우리나라처럼 계약갱신 기한을 못박고 있지 않지만 임대차 갱신을 거절하거나 해지하기 어렵도록 민법에 규정하고 있어 우리보다 세입자 보호에 더 치중하는 편이다.

집주인은 15개월동안 임대료 변동이 없을 때만 지자체가 마련한 표준임대료에 따라 인상할 수 있다. 표준임대료는 4년간의 비슷한 여건의 주택 임대료를 토대로 산정된다.

만약 집주인이 이보다 높여 임대료를 받으려면 관련자료나 감정서, 3가구 이상 비슷한 주택의 임대료를 근거로 제시해야 한다. 이를 갖추더라도 3년간 20%를 넘어 인상할 수 없다.

프랑스도 독일과 같은 방식의 표준임대료 제도를 도입하고 있다. '임대료 조사통계소'를 둬 관련 통계자료까지 수집 배포하는 역할을 부여한 것이 특징이다.

영국은 주변국과 달리 규제를 완화해온 나라다. 표준임대료처럼 가이드라인 성격을 띈 공정임대료제를 시행해오다가 1988년 이후 시장 자율에 맡기고 있다. 1996년엔 임대기간조차 자율에 맡기는 단기보증임대제도를 시행 중이다.

그러다보니 임대료 인상 압력이 커지는 추세다. 예컨대 런던의 캠든 자치구는 임대료 폭등으로 세입자들이 이주해야 하는 처지다. 이에 대해 영국의 인디펜던트지는 지난 1월 설문결과를 통해 "임대료에 대해 법적으로 강제 제한을 두자는 데 반대하는 영국 국민은 10%도 되지 않는다"고 밝히기도 했다. 영국 역시 주변의 시장임대료 보다 과도한 임대료는 임대료산정위원회서 조정하고 있다.

반면 우리나라는 여전히 임대주택시장을 '방치'하고 있는 상황이다.

지난해 국회 입법조사처는 '국내외 민간임대주택시장제도의 현황과 시사점'이라는 정책보고서를 통해 "박근혜정부 출범 이후 발표된 부동산 및 전월세 대책을 시장의 구조적 변화에 적극적으로 대응하지 않고 있다"며 "변화된 임대차시장 중심의 주택시장을 다시 매매시장으로 되돌리는 과거 회귀전략으로 전세가격 급등문제를 해결하려 한다는 점에서 문제가 있다"고 일갈했다.