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25일 서울시내 한 은행에서 대출 관련 창구가 운영되고 있다. /사진=뉴스1

윤석열 정부가 대출규제 정상화를 추진한다. 이전 정부에서 긴박하게 도입한 대출규제를 풀어 실수요자의 불편을 최소화하겠다는 설명이다. 다만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화 없이 생애 첫 주택 구매자를 대상으로만 LTV(주택담보대출비율) 규제를 완화해 효과가 떨어질 수 있다는 지적이 나온다. 가계부채 부담과 금리 인상기를 고려한 고육지책인 탓이다.

3일 대통령직인수위원회가 발표한 '윤석열 정부 110대 국정과제'에 대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선이 포함됐다. 국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로 잡겠다는 목표 아래 대출규제 정상화가 포함됐다.
생애최초 LTV 규제 80%로 완화...시장 상황 따라 단계적 완화

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새 정부는 우선 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 LTV 규제를 완화한다. 현재 투기지역·투기과열지구 60%, 조정대상지역 70%로 제한된 생애최초 주택구입자의 LTV 상한선을 80%로 늘리는 방안을 추진한다. 투기지역으로 지정된 지역에서 7억원의 아파트를 구매할 경우 대출 상한선이 4억2000만원에서 5억6000만원으로 늘어나는 효과를 볼 수 있다.

하지만 일부에서 기대했던 DSR 규제 완화 방안은 국정과제에 포함되지 않았다. 청년층을 대상으로 DSR 산정시 미래소득을 반영하는 방안을 활성화하겠다는 내용만 담겼다. 기존의 DSR 규제를 유지하겠다는 의미다.

윤석열 대통령 당선인이 공약했던 지역과 관계없이 LTV를 70%로 단일화하는 것에는 주택시장 상황, DSR 안착 여건 등의 조건이 붙었다. 2주택 이상 보유한 다주택자의 주택담보대출 금지(LTV 0%)를 조정대상지역 40%, 투기과열지구 30%로 완화하는 것도 시장 상황을 보면서 진행할 계획이다.

인수위 관계자는 "부동산 시장을 종합적으로 보겠다는 의미"라며 "규제 완화 하나하나에 시장이 민감하게 반응하다 보니 신중할 수밖에 없다"고 설명했다. 새 정부에서 집값 추세 등을 고려해서 규제를 풀겠다는 의미로 해석된다.

이외에도 LTV는 현재 지역별로 주택가격에 따라 차등 적용되고 있다. 투기과열지구의 경우 △9억원 이하 40% △9억원 초과 20% △15억원 초과 0% 등의 LTV가 적용된다. 새 정부는 70% 단일화 규제를 적용하더라도 단계적으로 규제를 풀 계획이다.
변화 없는 DSR, 규제완화 효과 떨어져...청년 미래소득 반영 활성화

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안철수 제20대 대통령직인수위원회 위원장이 3일 오전 서울 종로구 통의동 인수위원회에서 '윤석열 정부의 국정과제'를 발표하고 있다. /사진=뉴스1

새 정부가 대출규제 정상화를 목표로 삼았지만 시장에서는 기존 규제와 큰 변화가 없다는 반응이다. 'LTV 70% 단일화'는 주택 시장 안정이라는 단서가 붙었고 DSR 규제도 사실상 변화가 없어서다. 올 7월부터 총 대출액이 1억원을 넘어서면 DSR 40% 규제 대상(기존 2억원)이된다.

예컨대 연봉 5000만원의 주택구매자는 월평균 원리금 상환액이 167만원을 넘어설 수 없다. 30년만기, 연 4%금리의 원리금균등상환 주담대의 경우 최대 3억5000만원까지 받을 수 있다. 주택가격이 6억원이면 LTV 규제가 60%에서 80%(생애 최초 기준)로 완화되는 것과 관계없이 DSR 규제에서 이미 대출이 막힌다.

윤석열 정부도 이런 문제를 예방하기 위해 청년층 DSR의 경우 미래소득을 감안하기로 했다. 고용노동통계 중 연령별 소득자료와 다양한 통계 자료를 활용해 가이드 라인을 마련할 계획이다. 만기가 긴 대출일수록 미래소득이 추가돼 대출 총량을 늘릴 수 있는 효과가 있다.

다만 미래소득 추정 방안은 이미 지난해 하반기에 도입됐으나 실무에서 거의 활용되지 않고 있다. 인수위 관계자는 "DSR은 전체 틀을 유지하면서 부동산 세제, 대출 완화와 같이 봐야 해서 새 정부 출범 후 구체화할 것"이라며 "기존에 잘 안 되는 것은 보완책을 논의 중이다"고 말했다.