5년만에 또 꺼낸 카드, 분양가상한제의 역사

[the300][런치리포트-분양가상한제에 국회도 들썩]②부동산 '들썩'할 때마다 요긴한 카드…'풀었다 조였다' 반복

해당 기사는 2019-07-16 런치리포트에 포함된 기사입니다
서울 아파트 전경 /사진=김창현 기자

부동산 시장이 술렁일 때 정부는 분양가 규제를 썼다. 정부가 기대하는 정책 효과는 분명했다. 부동산 가격의 기준 중 하나인 분양가를 눌러 다른 주택 가격도 안정화시키겠다는 의도였다. 가격 폭등을 억제하는 효과는 있었다. 

반면 부작용이 적잖았다. 분양가가 낮아지면 신규 주택 공급이 줄었다. 공급 부족은 가격에 영향을 미쳤다. 매매가격뿐 아니라 전세 가격도 건드렸다. 부동산 가격 폭등 방지와 부작용이 되풀이된다. 

부동산 시장 흐름에 따라 '분양가 상한제' 정책도 반복된다. 부동산 가격이 꿈틀대면 부작용보다 효과에 눈길이 간다. 더불어민주당과 국토교통부가 5년 만에 이 카드를 다시 꺼낸 이유다.

◇시작은 '공영주택법', 공공 발주자 주택부터 통제=정부가 신규 주택 분양 가격을 처음 규제한 건 1963년이다. 그 해 11월 제정한 '공영주택법'에 근거를 뒀다. 당시엔 공공 발주자가 지은 주택의 분양가를 통제했다.

1977년 8월부터는 아파트 분양가 규제를 전면적으로 시행하며 민간까지 대상을 확대했다. 주택건설사업 계획서에 주택분양 가격을 포함토록 한 것. 건설 사업자는 분양가를 정할 때 지방자치단체의 승인을 받아야 했다.

당시 1970년대 중반 수출이 급격히 늘었고 중동 특수까지 겹치면서 돈이 넘쳐난 게 분양가 규제를 확대한 배경이다. 

◇인플레이션 땐 분양가 잡고, 불황 땐 풀고=정부는 1981년 6월 민간아파트 자율화를 선언했다. 원유파동, 수출 감소 등 불황이 닥치면서다. 부동산 경기를 활성화해 돌파구를 마련해야 했다.

1982년 부동산 시장이 반등 분위기를 타자 가격 상한제 카드를 다시 꺼냈다. 85㎡ 초과 민영 아파트의 경우 3.3㎡당 가격을 134만원으로 못박아버렸다.

가격 상한제가 도입되자 아파트 공급이 급격히 줄었다. 건설사 입장에서 이전에 비해 투자한 비용을 회수하기 어려워졌기 때문이다. 1984~1987년 지어진 주택수는 최소 필요 물량의 60% 수준에 그쳤다. 1988년 5월부터 7개월간 서울 일반 분양 민간 아파트가 단 한 채도 공급되지 않았다.

신규 주택 공급이 감소하니 기존 주택 수요가 늘었다. 매매가와 임대료가 치솟았다. 대도시 밀집 지역 중심으로 전세가격이 폭등했다. 전세를 내준 집주인들은 다른 집을 샀다. 수요가 늘면서 집값이 더 올랐다. 무주택 서민들의 '내집마련' 문턱은 더 높아졌다.

1989년 1월 정부가 나섰다. 주택 200만 가구 신규 건설과 분양가 상한제 폐지를 발표했다. 1998년 외환위기를 겪은 뒤 분양가는 완전 자율화됐다. 한동안 분양가 상한제는 잊혀져 갔다.

분양가 상한제가 다시 돌아온 건 2007년. 역시 주택가격이 폭등하자 정부는 또 분양가 상한제를 꺼냈다. 결과는 전과 같았다. 부동산 시장은 일시적으로 소강국면에 접어들었다.

◇5년 전 사라진 민간주택 분양가 상한제=2014년 말 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 주택공급 위축과 아파트 품질저하 등 부작용이 수면에 떠오르면서다.

이후로는 민간 아파트에 분양가 상한제가 적용되지 않고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 명분으로 분양가격을 심사하는 수준이다.

반면 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이다. 각 지방자치단체 분양가심사위원회가 공공택지 아파트 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.


 
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